SONDBELEID
stedebouw en ruimtelijke ordening in aalst
HET PROBLEEM VAN DE
DURE BOUWGROND
door
Martin HUTSEBAUT
Rijksuniversiteit te Gent
In een aantal artikelen zal hier de aandacht gevestigd worden op de komplekse problematiek van stedebouw en ruimte
lijke ordening, in de brede zin van het woord, zoals deze zich in het Aalsterse stelt. Na een algemene probleemstelling
wordt nader ingegaan op diverse aspekten als daar zijn stadscentrum, vervoer en verkeer, huisvesting en grondbeleid, leef
milieu en industrie, landbouw, natuurbehoud, rekreatie, stedelijk kunstpatrimonium, herstrukturering van de gemeentegrenzen
en inspraak van de bevolking. Doe! van deze artikelenreeks is niet pasklare oplossingen voor te stellen. Wel aan de hand
van een aantal ideeën, die voor niemand dwingend zijn, de publieke belangestelling voor deze problematiek te aktiveren,
zodat het beleid, bij de aanpak van deze problemen, kan rekenen op de volle aandacht van een gesensibiliseerde en kritische
bevolking.
Vervolg van vorige week
NTALITESTS-
ÜANDERING VEREIST
M. HET
IENDOMSRECHT
in nieuw en krachtig grondbe-
vergt een grondige mentali-
«erandering: De wet op de
!ebouw en R.O. raakt ergers
eigendomsrecht.
igaande van heit levensbelang
e intrinsieke kenmerken van
bodem zou men kunnen zeg-
aldus Prof. HENDRICKX op
recent colloquium te Gentj
iet onaanvaardbaar zou zijn
een individu zich eigenaar
noemen van de bodem, even
iet onaanvaardbaar zou zijn
iemanti zlcfi eigenaan ztm
en van de lucht,, die even
voor de andere van levensbe-
is. Daartegenover zou men
en stellen dat de bodem een
een is ten dienste van alle
iduen en van de gemeenschap
:amen verantwoordelijk zijn
behoud en voor de rationele
'endig ervan.
e mogen stellen dat het eigen
recht van de 15e eeuw de-
geschiedenis is geworden,
vandaag grondeigenaar is,
niet alleen het (liberale)
het goed rendabel te maken;
leeft ook plichten, met name
)oed niet aan zijn natuurlijke
imming te onttrekken en het
nderhouden (dezelfde filoso-
loor Minister DE SAEGER in
t jongstleden nog verdedigd,
eveneens kunnen toegepast
en op gebouwen. Prof HEN-
KX schetste in dit verband
ipische evolutie van oude
ihuizen in de centra van mid
life en grote steden, die na
rming tot weinig comfortabe-
ipartementen veelal alvorens
te vervallen, miseriekrotten
in waarin groepen als gast
ars een onderkomen vinden
it totaal «afwonen» In feite
te fase meer een overgangs-
die de eigenaar moet toela
gen volwaardige koper of fi-
ile groep te vinden die de
deiijke bestemming van de
wde gronden zal bepalen,
niet de taak van het grond-
vraagt Prof. HENDRICKX
te weigeren dat .die.gron
de zo zeldzaam en waarde-
|Ji. het tafellaken worden
krotwoningen en hopen
"en eigenaar van bouw
grond, dan betekent dit dat men
niet het recht heeft die grond aan
bebouwing te onttrekken. Men
heeft niet het recht die grond 10
a 15 jaar te bevriezen. Bouwt
men zelf niet, dan moet men de
grond te koop aanbieden.
Een eigenaar van bosgrond
heeft de plicht het bos te onder
houden. Worden die lasten hem te
zwaar, dan is de gemeenschap be
reid ze over te nemen op voor
waarde dat het bos voor de ge
meenschap wordt opengesteld. De
eigenaar blijft evenwel eigenaar.
Bezit men lanndbouwgrond, dan
moet men beseffen dat het land
bouwgrond zal blijven. Beslist de
gemeenschap dat die landbouw
grond een andere bestemming
krijgt, dan heeft men als eigenaar
nog niet het recht de meerwaarde
die daaruit voortvloeit op zak te
steken.
Een van de meest gevoelige
plekken in het raam van het
grond- en huisvestingsbeleid is ze
ker de prijs der gronden. Volgens
Prof. HENDRICKX steeg tussen
1962 en 1967 de index der klein
handelsprijzen jaarlijks met 3"'«
de bouwgrondprijzen stegen in
diezelfde periode jaarlijks met
6%Naast deze gemiddelde cij
fers mogen de (soms fantasti
sche) plaatselijke schommelingen
met betrekking tot gronden die
optimaal in aanmerking komen
voor bebouwing niet uit het oog
verloren worden. Deze stijgingen
nemen meestal onaanvaardbare af
metingen aan.
Daarbij komt dat het proportio
neel aandeel van de grond in het
totaal kostenpakket van het bou
wen steeds groter wordt. Uit het
verslag van de Nationale Land-
bouwmaatschappij blijkt dat tij
dens de periode van 1966-1970
het aandeel van de grondprijs in
de totale bouwprijs met 9°'° steeg.
Voor de sociale woningbouw wordt
de grondprijs een steeds belang
rijker kostenelement.
Een ander probleem van het
grondbeleid dat eveneens de huis
vesting raakt, is het probleem van
de afgelegen inplantingen en van
de daarmede samenhangende tus
senzones.
Hoe dichter bij het centrum
hoe duurder de grondprijs. Van
daar de tendens bij kandidaat
bouwers en promotors van sociale
woningbouw om verafgelegen ter
reinen op te zoeken. Deze afgele
gen inplantingen sluiten over het
algemeen niet aan bij de bestaan
de bebouwde zone, zodat er fus
ten de nieuwe wijken en de be
bouwde kom een open ruimte
«vrijkomt», een tussenzone.
De kenmerken van deze tussen
zones zijn volgens prof HEN
DRICKX
-de dualiteit in de functie van
de bodem. De grondbehoudt
de functie die hij bezat voor
de inplanting van de nieuwe
wijk (b.v. landbouw), maar
lonkt reeds naar een nieuwe
functie (handel, woningbouw,
enz...)
-de bestaande functies kunnen
zich in weinig gunstige voor
waarden realiseren (de land
bouw zal in haar uitoefening
belemmerd worden)
een snelle prijsstijging van de
gronden. De inplanting van de
nieuwe residentiële wijk heeft
als direct gevolg dat grondprij
zen in deze zone hun kontakt
gaan verliezen met bijvoor
beeld de geldende landbouw
prijzen
een toename van de kostprijs
van het transport en van de
openbare watervoorzieningen
(nieuwe zones immers ver
en aanbod- theorie dit even
wicht wordt op een veel te hoog
niveau bereikt gezien het werkelij
ke aanbod niet met het mogelijke
aanbod overeenstemt.
De bestaande bouwpercelen
moeten vrijkomen en ter beschik
king worden gesteld van kandi
daat - bouwers. Na het aantal per
celen gelegen in verkavelingen
waarvoor sedert 1962 vergunnin
gen worden afgeleverd is amper
16°'» bebouwd.
Dit verrechtvaardigt meteen een
steeds verdergaand regulerend
overheidsoptreden ten einde de
grond zijn juiste bestemming niet
te onthouden. Grondbeleid vanwe
ge de gemeenschap houdt in dit
wettelijk in handen te nemen.
Bouwrijpe percelen grond mogen
niet langer blijven liggen om er
later de meerwaarde van op te
strijken. Iedere meter grond moet
zinnig bruikbaar zijn voor de ge
meenschap.
De gemeenschap dient de voor
delen te halen uit stijging van
grondprijzen naar aanleiding van
bepaalde werken zoals wegenis-
werken of naar aanleiding van een
bestemmingswijziging. Immers de
grondspeculatie heeft vooral in
vloed op de grondprijzen op het
ogenblik dat de gronden van be
stemming veranderen. Zo noteerde
men in 1967 een prijs per m2
voor de bouwgrond die 10 maai
de prijs was van de bosgronden.
Het volstaat dus dat de bestem
ming van de grond verandert om
de prijs ervan zodanig te verho
gen dat sociaal onaanvaardbare
winsten worden geboekt.
Eens een bouwzone bouwrijp
gemaakt zou de verkoop van de
gronden dienen bevorderd te wor
den.
Aan de verkoop van bouwgron
den dient de eis tot bouwen bin
nen een redelijke termijn gekop
peld te worden teneinde de specu
latie tegen te gaan.
afgelegen).
Het grondbeleid dient die fac
toren te elimineren die dergelijke
verafgelegen inplantingen bevorde
ren.
De oorzaak van de hoge bouw
grondprijs is niet zozeer een te
kort aan bouwgrond, integendeel
er is overvloed aan bouwgrond,
maar hij komt niet op de markt.
De speculatieve berekeningen van
de grondeigenaars vervalsen het
evenwicht van de klassieke vraag-
MOGELUKE ROL VAN DE
GEMEENTELIJKE EN
HOGERE OVERHEDEN
De gemeenten dienen, docr aan
wijzing en ontsluiting van nieuwe
bouwzones, het aanbod van bouw
grond bestendig te vermeerderen
en aldus het opdrijven van de prij
zen tegen te werken.
De gronden die in de ontwer
pen van gewestplannen voor socia
le woningbouw zijn voorzien, die
nen, teneinde speculatie tegen te
gaan, tijdig onteigend door er
kende bouwmaatschappijen of
door plaatselijke of regionale over
heden.
Het grondverwervingsrecht der
gemeenten en het vóór- kooprecht
moetenworden uitgebreid. Met het
oog op een brede spreiding van
de eigendom zijn de gemeenten
verplicht de gronderi te verkrijgen,
voor zover zij niet voor openbaar
nut bestemd zijn of nodig zijn
voor een aangepaste voorraad -
politiek.
DE GRONDREGIE
Volgens Prof. SVETENS K.U.L.)
is de gemeentelijke grondregie een
goede vorm van grondbeleid.
Een nationale en eventueel een
stedelijke grondregie (in het ka
der van het geherstructureerde
Aalst) kan bijdragen tot een plan
matige ontwikkeling van de stad
en tot het realiseren van tal van
politico- sociale objectieven (b.v.
meer sociale verdeling van de
gronden, bevordering van de so
ciale woningbouw, klassenintegra-
tie i.p.v. segregatie, integratie van
marginalen, ais ouden van dagen,
gehandicapten en armen in het
normale woonmiiieu). De grondre
gie zal ook toelaten prijsregule-
rend op te treden op de bouw-
grondenmarkt, die heden ten da
ge gekenmerkt wordt door krapte
en dus hoge prijzen, niet door
een tekort aan bouwgrond, maar
wel door een tekort aan te koop
gestelde bouwgrond (zoals hoger
reeds aangetoond.
