NOTARISAMBT
Ik heb een huis aangekocht
en de werkelijk betaalde prijs
werd in de akte vermeld.
Toch krijg ik nu nog een boete
van de registratie, omdat het huis
meer zou waard zijn.
Is dit wettelijk?
rlfelke zijn de
adelen van een
eigenhandig testament?
Welke echtgenoot beschikt
over welke inkomsten
anneer ik een
erceel bouwgrond koop,
ftan ik dan onmiddellijk
Z ermindering van
"•igistratierechten
enieten bij de aankoop
Hoe geschiedt de schatting
van de onroerende goederen
in een aangifte
van nalatenschap
Welke pachtprijs
kan worden
gevraagd of
overeengekomen?
Is indexatie mogelijk?
Ben ik door een voorlopige
verkoopsovereenkomst
reeds gebonden
Wat betekent
«verlengde minderjarigheid» en
welke zijn de gevolgen ervan?
EEN TIP:
j voorpost - i i»oj -
KONINKLIJKE
FEDERATIE
VAN
BELGISCHE
NOTARISSEN
Nederlandstalige Regionale Commissie Bergstraat 30-32 1000 BRUSSEL
loelai is men geneigd het
[en! handig testament te
iag fkiezen, omdat de vorm
en) reisten ervan tot een mi-
mum worden herleid en
chtjioral omdat het helemaal
,msfets kost. Maar in die een-
Jj ud liggen precies de kie-
an van latere moelijkhe-
m en deze oplossing' is
:ajBchts goedkoop zolang
erflater leeft; later kan
soort testament indor
se- ad aanleiding geven tot
ige kosten, die dan welis-
door de erfgenamen
te worden ge-
Vooreerst moet men
uwkerwegen dat een eigen-
do-mdig testament, na de
od van de erflater,
jeeds moet overhandigd
helirden aan de Voorzitter
e£ n de Rechtbank van Eer-
^,.0 Aanleg. Deze overhan-
en.gt dan het dokument aan
ara in notaris, die een akte
je m nederlegging moet op-
ies- ellen en die verder ver-
fte, itwoordelijk is voor zijn
Ju-iwaring. Dit zijn dan de
,e9 rste onvoorziene kosten.
Wanneer het testament
aanstelling van een of
3 Jeerdere algemene lega
tarissen bevat, dan moet
igmaals het testament
ter in de Rechtbank aange-
Et iden worden, samen met
aaI verse andere stukken. Er
oet uitspraak gedaan
ir irden over de uitvoer
igheid van het doku-
ent; dit heet men «inbe-
sfelling». Hierdoor beko-
}n de erfgenamen, die
K>r het testament worden
ingesteld, dezelfde rech-
n als gewone, wettelijke
fgenamen. Deze recht-
ileging moet ingeleid
irden door een advokaat.
leraard wordt voor dit al-
een rekening voorge-
gd
Het eigenhandig testa-
ent is een eenvoudige
iderhandse akte, met alle
Kielen van dien: onder
ser is geen enkele waar-
xg aanwezig aangaande
echtheid van de tekst,
handtekening en de
igtekening. Zijn zij wel
K>r de beweerde erflater
(schreven geweest?
een openbaar testa-
ent staat de notaris borg
»r de identiteit van de
J dertekenaar; hier: nie-
and. Dit heeft voor ge
lig dat de erfgenamen,
Ie door de beschikking
jjjferden benadeeld, van de
igunstigde(n) mogen ei-
an dat zij bewijzen dat het
drukschrift en de handteke
ning wel echt zijn. Dat de
procedure, die hiermede
gepaard gaat, een kostelij
ke en langdurende aange
legenheid kan worden, be
hoeft qeen betooa.
4. Zal ooit het zorgvuldig
opgestelde eigenhandig
testament ten gepasten tij
de ontdekt worden? Hoe-
velen van die dokumenten
liggen thans nog ergens
verborgen, zonder hun uit
voering te krijgen, omdat
niemand van hun bestaan
op de hoogte is? Hoevelen
werden er op tijd en stond
verduisterd door personen,
die zich ten dele of voor de
geheelheid van hun erfdeel
beroofd zagen? Natuurlijk
bestaat de mogelijkheid
om het testament in bewa
ring te geven bij een nota
ris, waardoor men ook de
mogelijkheid bekomt het te
laten opnemen in het Cen
traal Register van de Uiter
ste Wilsbeschikkingen
(C.R.T.) te Brussel. Maar is
het dan niet beter ineens
een notarieel testament te
verkiezen, waaraan veel
meer waarborgen verbon
den zijn?
5. Men leeft in de tijd van
de «doe-het-zelvers». Wie
een boekenrek of een ser
re ineenknutselt, kan hoog
stens een hoopje materiaal
verknoeien, wie een testa
ment ineenknutselt, kan
heel wat meer bederven.
Zo vermaakte een niet on
verstandige mens ook zijn
nalatenschap aan zijn zus
ter en aan haar man. Hij
had evengoed zijn zuster
alleen kunnen vermelden;
doordat zij onder de alge
mene gemeenschap ge
huwd was, zou haar echt
genoot toch van de erfenis
profiteren. Maar dat wist hij
niet; en door zijn schoon
broeder erbij te sleuren
een «vreemde» in de ogen
van de fiskale wetgever
bevoordeelde hij de Staat
met tientallen duizenden
frank aan bijkomende suc
cessierechten... Dit was
voorzeker zijn bedoeling
niet, temeer dat hij in zijn
leven zijn belastingsaangif
te steeds uiterst «spaar
zaam» had opgesteld.
Door aan de (geringe) kos
ten van een openbaar tes
tament te willen ontkomen,
had hij, zeker tegen zijn wil,
de Schatkist van het Rijk
als het ware tot de rang
van belangrijke erfgenaam
bevorderd. Hier, meer dan
waar ook, geldt het spreek
woord: «Schoenmaker, blijf
bij Uw leest».
i vermindering van registra-
fechten voorzien bij artikel
van het Wetboek van regis-
ferechten wordt onmiddel-
toegestaan, mits te voldoen
zekere voorwaarden, voor
aankoop van:
onroerende landgoederen,
ri.w.z. voor landbouwbedrijf
aangewende of bestemde
Qebouwen en/of gronden;
woningen
onmiddellijke vermindering
n q "niet worden toegestaan bij
aankoop van een perceel
nuted w arop de koper zin-
i os is te bouwen. Op deze
i d otoop zal dus 12,5% regis-
zot terecht worden geheven.
<1* o teruggave van een deel
betaalde registratierech
ten belope van 6,5% van
koopprijs kan evenwel wor-
rdi
den verkregen indien, bij de
vaststelling van het kadastraal
inkomen van de nieuwe wo
ning, aan de voorwaarden
wordt voldaan die worden ge
steld voor het bekomen van de
vermindering bij de aankoop
van een huis, o.a. mag in de
regel het kadastraal inkomen
van de nieuw opgerichte wo
ning niet hoger zijn dan
30.000.
Om recht te hebben op deze
teruggave dient de akte van
aankoop van de grond wel een
aantal door de wet vereiste
vermeldingen te bevatten.
Het is dus altijd nuttig aan uw
notaris te vragen deze vermel
dingen in de akte in te lassen
voor zover natuurlijk aan de
vereiste voorwaarden wordt
voldaan.
De goederen die het belast
baar aktief uitmaken moeten
door de aangevers geschat
worden op hun verkoopwaar
de ten dage van het overlijden.
Onder verkoopwaarde wordt
verstaan volgens de formule
ring van een gezaghebbend
auteur: «de prijs die bij aanbie
ding ten verkoop op da voor
het goed meest geschikte wij
ze, na de beste voorbereiding,
op de dag dat het goed dient
geraamd te worden, door de
meestbiedende gegadigde
zou zijn besteed».
De goederen moeten geschat
worden op de datum van het
overlijden.
De goederen moeten geschat
worden door de aangevers.
De Administratie beperkt er
zich toe die schattingen te
controleren en heeft hiervoor
twee jaar na het indienen van
de aangifte. De wet geeft ech
ter aan de aangevers de mo
gelijkheid om de goederen op
tegenspraak te laten schatten.
Dit noemt men de vooraf
gaande schatting.
Deze schatting geschiedt op
kosten van de aanvragers en
kan gevraagd worden voor al
of een deel van de goederen
die zich binnen het Rijk be
vinden.
De aanvraag kan gedaan wor
den door eenieder die tot aan
gifte is gehouden. De aan
vraag dient gedaan te worden
vóór het verstrijken van de
indieningstermijn (in principe
vijf maanden na het overlijden)
en wel bij aangetekende brief,
gericht tot de ontvanger van
het kantoor, waar de aangifte
moet worden ingediend.
Men kan de voorafgaande
schatting vragen voor alle roe
rende en onroerende goede
ren maar dit gebeurt in de
praktijk nooit of voor een
deel van de goederen, zoals
alle onroerende goederen of
welbepaalde onroerende goe
deren. De goederen moeten
zich wel binnen de grenzen
van het Rijk bevinden.
De deskundige(n) wordt of
worden aangesteld door beide
partijen aanvragers en Ad
ministratie of ingeval er
geen akkoord kan gevonden
worden door de Vrederechter.
Van het grootste belang is het
feit dat de waardering door de
deskundige(n) bindend is voor
de Administratie en voor de
belastingsplichtige. Elk beroep
is ook uitgesloten. Enkel zou
de nietigheid kunnen worden
aangevraagd wegens overtre
ding van de wet, zakelijke mis
sing of verkrachting van de
pleegvormen.
Dit bindend karakter van de
voorafgaande schatting is
vooral van belang wanneer de
nalatenschap in hoge schijven
en/of aan een hoog tarief (na
latenschap in de zijlijn) wordt
belast. Dan is elke discussie
met de Administratie evenals
de daarmee gepaard gaande
bijrechten en boeten uitgeslo
ten, zelfs indien de rechtheb
benden enige tijd na het over
lijden kunnen verkopen aan
een betere prijs dan de waar
de die werd aangegeven na
voorafgaande schatting
Laten wij vooreerst veronder
stellen dat man en vrouw ge
huwd zijn zonder huwelijks
contract. Er zijn drie soorten
inkomsten:
1De beroepsinkomsten,
leder echtgenoot ontvangt
zijn inkomsten alleen. Hij
moet ze bij voorrang beste
den aan zijn bijdrage in de
lasten van het huwelijk. Dit
zijn o.a. de kosten van wo
ning, verwarming, onder
houd, kleding, voeding van
het gezin, opvoeding van
de kinderen. Hij kan het
overschot besteden aan
het aanschaffen van goe
deren die hij voor zijn be
roep nodig heeft, en be
schikt hier alleen over. De
rest komt in het gemeen
schappelijk vermogen.
2. De inkomsten van eigen
goederen van elke echtge
noot afzonderlijk, d.w.z.
van de goederen die hij
bezat van voor het huwe
lijk, of geerfd heeft.
leder echtgenoot ontvangt
de inkomsten van zijn per
soonlijke goederen alleen.
De bestemming van deze
inkomsten is dezelfde als
van de beroepsinkomsten.
3. De inkomsten van gemeen
schappelijke bezittingen,
nl. goederen verworven tij
dens het huwelijk,
leder van beide echtgeno
ten kan deze goederen be
heren, afzonderlijk, zonder
tussenkomst van de ande
re echtgenoot.
Maar natuurlijk moet hij de
daden van beheer gesteld
door de andere echtgenoot
eerbiedigen.
Wanneer man en vrouw ge
huwd zijn met een huwelijks
contract is de toestand in grote
lijnen dezelfde. Enkel zou kun
nen gebeuren dat een katego-
rie van inkomsten wegvalt, bv.
dat er geen eigen goederen
(bij algemene gemeenschap)
of dat er geen gemeenschap
pelijke bezittingen (bij zuivere
scheiding van goederen), zijn.
In dit laatste geval behoudt elk
zijn inkomsten voor zich alleen
tenzij natuurlijk zijn verplich
ting tussen te komen in de
lasten van het huwelijk.
De registratierechten op een
aankoop moeten betaald wor
den op de prijs en de lasten
van de verkoop, maar min
stens op de verkoopwaarde.
Indien dus de objectieve waar
de van een eigendom hoger
ligt dan de verkoopprijs, zal de
Ontvanger van Registratie U
een bericht sturen dat hij het
eigendom schat op X fr en dat
U dus Y fr verschuldigd bent.
Dit bedrag is voor het grootste
deel registratierechten op de
ze meerwaarde, en slechts
voor een klein deel boete.
Dit is dus wettelijk. Maar dat
betekent niet dat U automa
tisch moet betalen. Inderdaad,
de Ontvanger der Registratie
is verplicht de door hem ge
schatte waarde te bewijzen. U
kunt van hem mededeling krij
gen van de vergelijkingspun
ten en argumenten waarop hij
zich steunt om deze schatting
te verrechtvaardigen. U kunt
uw tegenargumenten naar
voor brengen. Dit zal aanlei
ding geven tot een gedachten-
wisseling die kan leiden tot
een akkoord, waarbij U de
schatting van de Ontvanger
aanvaardt, of waarbij de Ont
vanger zijn schatting vermin
dert of zelfs soms volledig laat
vallen.
In regel zou ik aanraden, wan
neer U een bericht van meer
waarde ontvangt, steeds dit
mede te delen aan de notaris
die de akte heeft verleden, en
hem te vragen kontakt te ne
men met de Registratie. De
notaris heeft inderdaad meer
ervaring in deze discussies, en
beschikt ook over vergelij
kingspunten waarover U niet
beschikt
Indien de Ontvanger van Re
gistratie werkelijk niet wil toe
geven en U overtuigd bent dat
het eigendom objectief niet
meer waard is dan wat U er
voor betaald hebt, kan de Ont-
vager van Registratie een ge
rechtelijke schatting uitlokken.
De door de rechtbank aange
stelde deskundige zal dan op
onherroepelijke wijze bepalen
welke waarde moet dienen als
basis voor de registratierech
ten. Maar hierbij loopt U wel
het risico, in geval van onge
lijk, de kosten en een hogere
boete te moeten betalen. Best
raadpleegt u uw notaris.
- Wanneer een verkoper zich
verbindt de eigendom van
een goed over te dragen
aan de koper die akkoord is
om daarvoor een bepaalde
prijs te betalen, dan ontstaat
er een verkoopsovereen
komst.
- Eenmaal het akkoord be
reikt, wordt er tussen par
tijen een voorlopige ver
koopsovereenkomst ge
maakt, ook compromis
genaamd.
- De wet zegt; de verkoop is
tussen partijen voltrokken
zodra er een overeenkomst
is over de zaak en over de
prijs, zelfs zo er nog geen
voorschot betaald is. De
voorlopige verkoopsover
eenkomst bepaalt op bin
dende wijze de rechten en
verplichtingen van de par
tijen; overlijdt één van de
partijen, koper of verkoper,
vooraleer de notariële akte
is verleden, gaan zijn rech
ten en verplichtingen over
op zijn erfgenamen.
- Uiterlijk binnen de vier
maanden na de onderteke
ning van de voorlopige ver
koopsovereenkomst dient
deze ter registratie te wor
den aangeboden. De nota
ris is voor het opstellen van
zijn akte gebonden door de
voorlopige verkoopsove
reenkomst en zal de voor
waarden in de voorlopige
verkoopsovereenkomst ge
stipuleerd, dienen over te
nemen in zijn akte.
Daarom moet de voorlopige
verkoopsovereenkomst met
de grootste zorg opgesteld
worden en is de notaris de
aangewezen persoon hier
voor, die het ontwerp van
voorlopige verkoopsovereen
komst zal nazien of die de
overeenkomst zelf zal op
stellen.
Meestal wordt de notariële ak
te binnen dezelfde periode van
4 maanden verleden. Het is
van het grootste belang de
notariële akte zo spoedig mo
gelijk te verlijden, gezien dit
alleen een volledige rechtsze
kerheid biedt.
Verpachting tussen openbare
besturen en instellingen wordt
hier buiten beschouwing gela
ten. Wij houden het hier bij de
verpachting tussen privé-per-
sonen.
In beginsel is men vrij in het
bepalen van de pachtprijs die
kan uitgedrukt worden in bin
nen- of buitenlandse munt,
koopwaren, landbouwproduk-
ten, werkprestaties; ongeacht
de bedingen der pachtover
eenkomst kan de pachter de
pachtprijs altijd in geld
voldoen.
Als niet bestaande worden ge
houden de bedingen waarbij
de pachter verplicht wordt tot
het dragen van belastingen,
taksen of onverschillig welke
andere lasten, die door de ver
pachter verschuldigd zijn, het
zij krachtens de wet hetzij
krachtens overeenkomsten
met derden. Uitzondering
wordt gemaakt voor het rui
men van grachten en niet be
vaarbare waterlopen en voor
belastingsverhoging wegens
gebouwen, werken of beplan
tingen door de pachter zelf
aangebracht. Er kan bepaald
worden dat de gevolgen van
het verlies door het gewone
toeval zoals hagel, bliksem of
vorst ten laste liggen van de'
pachter.
Er moet een kwijtschrift van
betaling worden afgeleverd,
vermeldend de werkelijk be
taalde som; er is echter geen
sanktie voorzien.
Er wordt geldig betaald met
postassignatie, postcheque op
naam, postwissel, of over
schrijving of storting via een
financiële instelling; deze wijze
van afrekening geldt als bewijs
behoudens betwisting binnen
de twee maanden.
Tot zover de algemene begin
selen. De pachtprijzen zelf nu
zijn echter beperkt door de
Wet tot beperking van de
pachtprijzen:
Voor gebouwen (zowel woon
huizen ais andere hoevege
bouwen) beloopt de maximum
pachtprijs thans het (herziene)
kadastraal inkomen vermeer
derd met twee/derden.
Voor gronden wordt de
maximum pachtprijs bekomen
door dit kadastraal inkomen te
vermenigvuldigen met een
coëfficiënt, die om de vijf jaar
wordt vastgelegd door de pro
vinciale pachtprijzenkommis-
sies. Zo belopen deze coëffi
ciënten thans voor pacht
prijzen vervallen tussen
1.1.1980 en 31.12.1884) tus
sen 1,34 en 1,92 naargelang
de streek.
De wettelijke maximum pacht
prijs (zowel voor gebouwen als
voor' gronden) mag met één/
tiende worden verhoogd, voor
zover het gaat om een authen
tieke pacht (opgemaakt voor
notaris) gesloten na de inwer
kingtreding van de wet tot be
perking van de pachtprijzen
(dus vanaf 5.12.1969) en
waarbij een éérste gebruiks-
periode van ten minste 18 jaar
werd bepaald.
In beginsel is indexatie van
pachtprijs dus wel mogelijk,
onder voorbehoud natuurlijk
van voormelde wettelijke be
perkingen.
Het min of meer der bedongen
pachtprijs vergeleken met de
maximum toegelaten prijs kan
in der minne aangepast wor
den; bij gebrek aan akkoord
zal beroep worden gedaan op
de vrederechter die een ver
zoening tracht tot stand te
brengen. Mocht dit niet baten,
dan rest de dagvaarding.
Beide partijen kunnen de her
ziening van de pachtprijs vra
gen. De pachter kan terugga
ve vorderen van het teveel
betaalde op de vervallen en
betaalde pachten van de vijf
jaren die aan zijn verzoek
voorafgaan. Zijn eis tot terug
gave verjaart echter na een
jaar vanaf de verlating van het
pachtgoed. De wet voorziet
ook dat bij een te hoge pacht
prijs de pacht zelf niet nietig is
doch dat enkel de prijs zal
worden teruggebracht; er zijn
echter geen strafsankties
voorzien.
De vraag tot herziening heeft
voor de verpachter slechts uit
werking op de pachtprijzen die
vervallen na diens verzoek tot
bijeenroeping van partijen in
verzoening.
Het stelsel van verlengde min
derjarigheid werd ingevoerd in
1973, om een soepele oplos
sing te bieden aan de toestand
van bepaalde mentaal gehan
dicapten.
De rechtbank kan in een staat
van verlengde minderjarigheid
plaatsen, volgens de termen
van de wet, een persoon die
«ongeschikt is en schijnt te
zullen blijven om zichzelf te
leiden en zijn goederen te be
heren, wegens een staat van
geestelijke onvolwaardigheid,
aangeboren of begonnen tij
dens de vroege kinderjaren,
en gekenmerkt door een uitge
bleven ontwikkeling van de ge
zamenlijke vermogens van
verstand, gevoel en wil».
Iemand die door de rechtbank
in staat van verlengde minder
jarigheid werd geplaatst, wordt
gelijkgesteld aan een minder
jarige beneden de 15 jaar, zo
wel ten aanzien van het be
heer van zijn goederen als ten
aanzien van zijn persoon.
Zolang de ouders leven, blijft
hij onder de ouderlijke macht.
Na het overlijden van één der
ouders, zal de overlevende
ouder van rechtswege voogd
zijn, en zal de familieraad een
toeziende voogd aanstellen,
zoals voor iedere minderjari
ge. Na overlijden van beide
ouders, wordt een voogd aan
gesteld door de familieraad.
De overlevende ouder kan ook
bij testament een voogd aan
duiden.
De persoon in verlengde min
derjarigheid kan geen enkele
rechtshandeling stellen. Alle
daden van beheer worden
door zijn ouders of door zijn
voogd gesteld. Daden van be---
schikking (bv. verkoop van
een eigendom) vergen toela
ting van de rechtbank zolang
de beide ouders leven, en na
overlijden van één ouder, van
de familieraad en de recht
bank.
De instelling van de verlengde
minderjarigheid bezorgt dus
een statuut aan personen die,
zonder krankzinnig te zijn,
toch niet voor zichzelf kunnen
zorgen. De mogelijkheid een,
testamentaire voogd aan te'
duiden, geeft bovendien aan
de ouders de geruststelling
zelf de persoon te kunnen
aanduiden die na hun dood
verantwoordelijk zal zijn voe
de zorg voor hun gehandica'
kind.
Een inlichting, raad van uw notaris
is altijd gratis.
De Koninklijke Federatie van Belgische Notarissen
gevestigd te 1000 Brussel, Bergstraat 30-32 herin
nert U eraan dat zij een dienst heeft opgericht die
gratis advies verstrekt aan particulieren.
Deze gratische consultaties met betrekking tot om
het even welk notarieel-juridisch probleem, worden
verstrekt door notarissen en dit elke maandag van
9u30 tot 12 u en van 14 u tot 16u30 op bovenver
meld adres.
Men kan eveneens elke maandag telefonisch in
lichtingen bekomen op het nummer 02-511.90.73.
